新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能；提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬；提高了陽臺等臨空處欄桿高度……3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》（簡稱“規(guī)范”），要求住宅項目建設(shè)應(yīng)以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，遵循“經(jīng)濟(jì)合理、安全耐久，以人為本、健康舒適，因地制宜、綠色低碳，科技賦能、智慧便利”的原則。規(guī)范將于今年5月1日起施行。
在業(yè)內(nèi)人士看來，我國住宅建設(shè)進(jìn)入品質(zhì)提升新階段，要不斷完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)“好房子”。此次規(guī)范出臺是住宅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的迭代升級，其不僅是住宅項目的底線要求，也為“好房子”建設(shè)提供了指導(dǎo)，通過強(qiáng)制性住宅規(guī)范，疊加建設(shè)“好房子”的市場引導(dǎo)，推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
住宅層高“長高”20厘米
今年“好房子”首次被寫入政府工作報告，“好房子”建設(shè)提速有助于住宅產(chǎn)品迭代升級，以優(yōu)質(zhì)供給促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)。3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示：“近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在組織編制《好房子建設(shè)指南》、修訂《住宅項目規(guī)范》，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’?！?/p>
住宅層高標(biāo)準(zhǔn)提升是此次規(guī)范修訂的重要指標(biāo)之一，提升了住宅空間標(biāo)準(zhǔn)，提高了居住的舒適性。根據(jù)最新規(guī)范，住宅層高由現(xiàn)行版本規(guī)定的“宜為2.8米”提升至不低于3.0米，臥室/起居室凈高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。
而2011年版的《住宅設(shè)計規(guī)范》（以下簡稱“舊版規(guī)范”）規(guī)定，“住宅層高宜為2.8米”。新版規(guī)范的層高標(biāo)準(zhǔn)比過去增加了20厘米。而且，不再采用“宜”這種建議性字眼，而是采用“應(yīng)”體現(xiàn)了強(qiáng)制性的約束。
對此，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，隨著居民生活品質(zhì)的提升，人們對居住舒適度也有了更高的追求，層高標(biāo)準(zhǔn)的提高不僅有助于實現(xiàn)更多住宅功能，還能優(yōu)化室內(nèi)的采光和通風(fēng)效果。同時，更大的空間靈活性也為不同家庭的個性化裝修設(shè)計提供了更多可能性。
中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計研究院有限公司副總建筑師郝學(xué)表示，從設(shè)計角度來看，房子是一個家庭生活的容器。隨著生活品質(zhì)的提升，房子涉及通風(fēng)、采光，以及溫度和濕度等多個維度。近幾年地暖已經(jīng)非常普及，地面占用的厚度必然增加。此外，新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)也已普及，會占用一定的頂部空間?！艾F(xiàn)在人們的平均身高在增長，房子（高度）也要適當(dāng)調(diào)高?！?/p>
值得關(guān)注的是，在住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的背景下，尤其是在“好房子”建設(shè)導(dǎo)向的推動下，2024年以來，包括江蘇省、江西省、湖北省、河南省等多省市在內(nèi)已先行調(diào)整層高地方標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)普遍集中在3米到3.3米之間，如《江蘇省改善型住宅設(shè)計與建造導(dǎo)則》規(guī)定，改善型住宅的層高不應(yīng)小于3.1米，設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的改善型住宅層高不應(yīng)小于3.15米。
綜合來看，新版規(guī)范將層高提升了20厘米，既考慮了我國居民身高增長的趨勢，能有效改善空間感受，同時提升室內(nèi)天然采光和自然通風(fēng)，更增強(qiáng)了功能靈活性，為多樣化裝修、生活需求變化提供更充足的條件。
4層以上需設(shè)電梯，樓板隔聲、電梯噪音指標(biāo)更嚴(yán)格
通過新舊版本的住宅規(guī)范對比可以看到，住宅的品質(zhì)整體提升，同時也提升了居住安全性和便利性。
舊版規(guī)范要求戶（套）門洞口寬度≥1.0米，但未明確指代凈寬，實際成品門或因門框、門扇厚度等影響，凈寬通常不足0.90米。新規(guī)范明確指出，戶門通行凈寬不應(yīng)小于0.90米，戶門合理加寬可兼顧通透性與私密性，并提升緊急疏散效率。此外，新版規(guī)范對臥室門、廚房門、衛(wèi)生間門的通行凈寬也提出了具體要求。
在電梯設(shè)置方面，新版規(guī)范降低了電梯設(shè)置的樓層要求，從原規(guī)定“七層及以上需設(shè)電梯”調(diào)整為“四層及以上需設(shè)電梯”，這一規(guī)定進(jìn)一步提升了居民出行便利性，解決低層住宅（如多層、小高層）老年人、行動不便者通行問題。
此外，舊版規(guī)范雖然要求設(shè)置擔(dān)架電梯，但未明確擔(dān)架電梯的尺寸，且各地城市的標(biāo)準(zhǔn)也不相同，新版規(guī)范統(tǒng)一了電梯轎廂尺寸，一方面便于電梯的設(shè)計、生產(chǎn)與維護(hù)，降低成本；另一方面可確保擔(dān)架等救援設(shè)施進(jìn)入電梯，提升了應(yīng)急救援能力，讓居住更加安全。另外，對于十二層及以上住宅的電梯數(shù)量，也由原來“每棟樓不少于兩臺”調(diào)整為“每個住宅單元不少于兩臺”。
曹晶晶表示，舊版規(guī)范按住宅層數(shù)對陽臺欄桿高度提出了不同要求，2022版《住宅項目規(guī)范》（征求意見稿）將陽臺欄桿高度統(tǒng)一調(diào)整為1.1米，新版規(guī)范再次將這一標(biāo)準(zhǔn)提高至1.2米。通常來說，陽臺、外廊等臨空處欄桿的防護(hù)高度應(yīng)超過人體重心高度，以避免人靠近欄桿時因重心外移而發(fā)生墜落事故，隨著我國居民平均身高的提升，護(hù)欄高度也需要適當(dāng)調(diào)整，以便于為居者提供可靠的安全防護(hù)。
值得關(guān)注的是，隨著人民生活水平的提高，居民對安靜環(huán)境的要求越來越高。新版規(guī)范將樓板隔聲性能指標(biāo)由“不大于75分貝”提升為“不大于65分貝”，并規(guī)定了建筑設(shè)備如電梯、水泵等傳播至臥室起居室內(nèi)的建筑設(shè)備結(jié)構(gòu)噪聲限值，這將大幅減少噪聲干擾問題。
此外，新版規(guī)范還在人均集中綠地面積、不同氣候區(qū)供暖/空調(diào)設(shè)施設(shè)置、公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)等方面提出了相應(yīng)的要求，以提升居民居住的安全性和便利性。
影響：促進(jìn)換房需求，提升梯度住房消費(fèi)
新版規(guī)范出臺，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？李宇嘉認(rèn)為，從2023年開始，大多數(shù)剛需開始轉(zhuǎn)向二手住房和租賃居住，新房市場開始主要面向改善型住房需求。新房市場已開始向配套完善、品質(zhì)優(yōu)越、服務(wù)良好、功能先進(jìn)的“好房子”靠攏。很多改善型產(chǎn)品，特別是一些低密度的項目，已經(jīng)開始試行3米層高，并且在隔聲、降噪、安全等方面加大投入進(jìn)行競爭。
需要注意的是，“新版規(guī)范是底線指標(biāo)，將住房建筑標(biāo)準(zhǔn)拔高了，對所有買新房的人群都是利好，而市場上已經(jīng)面世的改善型住房，開發(fā)商競爭內(nèi)卷的是上限指標(biāo)以及高限指標(biāo)，已經(jīng)超越了底線指標(biāo)，所以影響并不是很大?！崩钣罴握f，該規(guī)范的出臺對存量在售項目的沖擊有限。
雖然在部分業(yè)內(nèi)人士看來，新版規(guī)范在執(zhí)行過程中還存在各種制約，不過整體來看，“這不僅是住宅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的迭代升級，也為‘好房子’建設(shè)提供了指導(dǎo)，通過強(qiáng)制性的規(guī)范和市場引導(dǎo)推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級?！辈芫ЬП硎荆瑥哪壳皝砜?，我國住宅建設(shè)進(jìn)入品質(zhì)提升新階段，要不斷完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，滿足人民群眾對于改善居住條件的新期待。
對企業(yè)而言，曹晶晶認(rèn)為，需圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”目標(biāo)，在成本管控、產(chǎn)品設(shè)計、技術(shù)適配、市場定位等環(huán)節(jié)提升自身能力，打造好產(chǎn)品。
“新規(guī)范的實施能激發(fā)大家改善住房的愿望，促進(jìn)換房需求?！崩钣罴伪硎荆乱?guī)范實施后，好產(chǎn)品的供給會產(chǎn)生示范效應(yīng)，從而帶動換房需求，也讓市場上的產(chǎn)品供給更加多元化。換房需求釋放出來以后，會帶動二手房掛牌，進(jìn)而帶動構(gòu)建先租后買、先小后大、先“上車”后改善、逐步提升居住福利的梯度購房消費(fèi)模式，這是我國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的路徑，也是房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對 陳荻雁
