剛剛過(guò)去的11月份，北京二手房市場(chǎng)延續(xù)了10月份的高位成交態(tài)勢(shì)。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月單月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為18763套，環(huán)比增長(zhǎng)8.0%，同比增長(zhǎng)49.6%，在10月份基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，為近20個(gè)月以來(lái)的最高水平。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，伴隨著一系列的政策松綁，買(mǎi)賣(mài)雙方信心不斷恢復(fù)，隨著成交的持續(xù)回暖，北京二手房市場(chǎng)筑底態(tài)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)年底仍將有一波行情，有望迎來(lái)“翹尾”收官。
11月網(wǎng)簽量環(huán)比增加8%，持續(xù)處于高位
“11月有一組成交令我印象非常深刻，當(dāng)天是周末，客戶(hù)上午線(xiàn)上咨詢(xún)、下午線(xiàn)下帶看，當(dāng)晚約談業(yè)主，最后順利成交。我上一次經(jīng)歷這種成交速度還是在2020年春節(jié)。這真是新政給了買(mǎi)賣(mài)雙方足夠的交易信心。”位于通州馬駒橋商圈的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)蓮水怡園店店經(jīng)理姚鵬如是說(shuō)。
據(jù)姚鵬介紹，11月馬駒橋區(qū)域咨詢(xún)量相比10月還是穩(wěn)中有增，有經(jīng)紀(jì)人線(xiàn)上客戶(hù)咨詢(xún)量相較于10月提升30%左右，轉(zhuǎn)化線(xiàn)下帶看比基本達(dá)到了3:1。在帶看活躍的同時(shí)，區(qū)域整體的成交量也延續(xù)了10月的增長(zhǎng)勢(shì)頭，價(jià)格也是基本穩(wěn)定，下降幅度減緩。
“11月份區(qū)域咨詢(xún)量、帶看量都比較多，成交量方面，11月比9月要好很多，但與10月相比還是略有回落。”同樣位于通州區(qū)的北京鏈家新金隅花石匠店商圈經(jīng)理吳忠輝表示，總體來(lái)說(shuō)，北京樓市新政效果很好，先是放松限購(gòu)、下調(diào)利率，后來(lái)又有稅收政策調(diào)整，在多項(xiàng)政策疊加刺激下，近段時(shí)間二手房交易是非常活躍的。
不僅是在通州，海淀區(qū)的多個(gè)商圈，11月份二手房市場(chǎng)熱度也依然延續(xù)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)部店店經(jīng)理吳文明介紹，11月門(mén)店平均每周洽談量在4組左右，從咨詢(xún)量和帶看量來(lái)看，經(jīng)紀(jì)人日均帶看量1-2組，周末可以達(dá)到3-4組，隨著帶看量的持續(xù)走高，成交量也處于高位；門(mén)店10月、11月總計(jì)GMV（成交總額）已達(dá)到9000多萬(wàn)，還在持續(xù)增長(zhǎng)中。
在海淀清河商圈，北京鏈家強(qiáng)佑府學(xué)上院店商圈經(jīng)理李小力也告訴記者：“11月份區(qū)域的咨詢(xún)量、帶看量和成交量都比上月進(jìn)一步增加，我們門(mén)店成交了15單?！?/p>
從全市整體數(shù)據(jù)來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年11月，北京二手住宅網(wǎng)簽成交量繼續(xù)沖高，達(dá)到18763套，環(huán)比增長(zhǎng)8%，同比增長(zhǎng)約50%，創(chuàng)近20個(gè)月新高。
議價(jià)空間有所壓縮，成交價(jià)格止跌回穩(wěn)
值得一提的是，新政后，隨著庫(kù)存房源的加速去化，北京二手房掛牌量持續(xù)下降。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京二手房掛牌量環(huán)比上月下降2.5%。
成交增加、庫(kù)存減少，市場(chǎng)的供求關(guān)系也開(kāi)始改變，隨著市場(chǎng)上高性?xún)r(jià)比房源的不斷去化，議價(jià)空間開(kāi)始縮小。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，和上月相比，11月北京二手房議價(jià)空間下降0.35個(gè)百分點(diǎn)，“一般來(lái)說(shuō)，議價(jià)空間可以反映買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的變化，議價(jià)空間持續(xù)降低，一方面表明新政后業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的信心正在不斷恢復(fù)，另一方面說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的樂(lè)觀(guān)預(yù)期和入市的急迫性有所增加?！?/p>
“11月我們周邊區(qū)域的掛牌量有所下降，掛牌價(jià)格基本持平，議價(jià)空間與之前相比明顯減小?！蓖ㄖ堇鎴@商圈的吳忠輝如是說(shuō)。
而海淀甘家口商圈的吳文明也表示，“隨著成交量的提高，部分業(yè)主心理預(yù)期有所提升，房源價(jià)格有一定程度的上調(diào)，議價(jià)空間變小?！?/p>
整體成交價(jià)格方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，11月北京二手住宅均價(jià)為69192元/平方米，環(huán)比下降0.12%，同比下降8.17%。在中指研究院研究副總監(jiān)李益峰看來(lái)，高成交量帶動(dòng)下，議價(jià)空間連續(xù)兩個(gè)月下降，二手住宅價(jià)格跌幅繼續(xù)收窄，價(jià)格止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)進(jìn)一步鞏固。
北京鏈家研究院分析師冷會(huì)也認(rèn)為，北京二手房?jī)r(jià)格止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)進(jìn)一步鞏固，11月北京鏈家二手住宅成交均價(jià)環(huán)比小幅上漲，上漲走勢(shì)已維持兩月。從各區(qū)情況看，多數(shù)城區(qū)價(jià)格穩(wěn)中有漲，豐臺(tái)、朝陽(yáng)、西城等主要城區(qū)價(jià)格回升幅度相對(duì)明顯。從成交結(jié)構(gòu)上看，11月中心城區(qū)成交占比較10月份進(jìn)一步提升，因此價(jià)格上漲也有一定的結(jié)構(gòu)性因素影響。
利好政策助推下改善需求或加速釋放
值得關(guān)注的是，11月18日北京出臺(tái)一項(xiàng)重磅政策，正式取消了普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，持有2年及以上住房出售免征增值稅；同時(shí)明確北京將執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的契稅優(yōu)惠政策，面積在140平方米及以下的首套房和二套房交易，按1%征收契稅，將于12月1日起開(kāi)始執(zhí)行。
“我們有一位客戶(hù)，原本想把自己名下的小兩居出售后，置換一套三居室，新政出臺(tái)后，因?yàn)榭梢允〔簧俣愘M(fèi)，他改變了置業(yè)計(jì)劃，小兩居先不賣(mài)了，直接購(gòu)買(mǎi)了一套三居室。”海淀清河商圈的李小力如是說(shuō)。
“當(dāng)前新政繼續(xù)促進(jìn)著成交的增長(zhǎng)，目前接待咨詢(xún)客戶(hù)關(guān)注的樓盤(pán)也明顯向大面積戶(hù)型轉(zhuǎn)移，預(yù)計(jì)農(nóng)歷新年前還會(huì)有一個(gè)成交小高峰?！蓖ㄖ蓠R駒橋商圈的姚鵬表示。
在麥田房產(chǎn)看來(lái)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這次降稅將大大減少交易成本，尤其是對(duì)于面積大、單價(jià)高的改善住房來(lái)說(shuō)，本來(lái)這類(lèi)房子就稀缺，品質(zhì)又高，現(xiàn)在稅費(fèi)降下來(lái)，會(huì)激發(fā)更多的改善需求入市。
麥田房產(chǎn)進(jìn)一步指出，北京二手房交易中置換需求占據(jù)很大比例，疊加12月1日開(kāi)始實(shí)行的稅費(fèi)新政，預(yù)計(jì)12月份北京二手房市場(chǎng)的改善需求會(huì)顯著增加。
此外，李益峰也表示，“9·30” 新政支持力度大，效果持續(xù)性強(qiáng)于以往，買(mǎi)賣(mài)雙方信心不斷恢復(fù)，疊加12月契稅調(diào)整落地執(zhí)行，預(yù)計(jì)12月份北京二手房市場(chǎng)成交有望繼續(xù)改善。
新京報(bào)記者 楊娟娟
編輯 段文平 校對(duì) 穆祥桐
