房主曾先生委托某房產(chǎn)公司出售房屋，中介人員帶有購(gòu)房意向的李先生看房、磋商后，李先生嫌中介費(fèi)太貴，找了另一家房產(chǎn)中介完成了與曾先生的房屋交易行為。某房產(chǎn)公司認(rèn)為李先生的行為是明顯的跳單，損害了公司的合法權(quán)益，故訴至法院。
新京報(bào)記者獲悉，4月12日，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院一審認(rèn)定某房產(chǎn)公司與李先生成立事實(shí)上的中介合同關(guān)系，李先生的行為是跳單行為，綜合考量雙方締約磋商的過(guò)程，依法判決李先生向某房產(chǎn)公司支付居間報(bào)酬2萬(wàn)元，駁回某房產(chǎn)公司的其他訴訟請(qǐng)求。
庭審現(xiàn)場(chǎng)。 圖源：北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院
男子買房時(shí)因中介費(fèi)過(guò)高跳單被訴
2019年4月，業(yè)主曾先生與某房產(chǎn)公司簽訂《房屋出售委托書(shū)》，委托某房產(chǎn)公司出售曾先生的房屋。
2021年7月，某房產(chǎn)公司中介工作人員將房屋推薦給了有購(gòu)房意向的李先生，積極促成雙方就簽約條件進(jìn)行協(xié)商，中介工作人員針對(duì)房屋付款方式、擬定房屋買賣合同等具體內(nèi)容與李先生的母親楊女士多次進(jìn)行溝通。意向合同中顯示總房款為1286萬(wàn)元，中介收取房款2%的居間服務(wù)費(fèi)，李先生表示25.72萬(wàn)元傭金高，要求降低傭金，某房產(chǎn)公司未同意。
此后，楊女士得知某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也有涉案房屋的房源且收費(fèi)較低，2021年8月，李先生與曾先生接受某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間服務(wù)后簽訂《房屋買賣定金合同》及收據(jù)，曾先生收到購(gòu)房定金100萬(wàn)元。三天后，李先生與曾先生就涉案房屋分別與某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂《居間協(xié)議》及《居間確認(rèn)書(shū)》，確認(rèn)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)提供居間服務(wù)，居間服務(wù)費(fèi)為房款的1%，李先生支付居間費(fèi)12萬(wàn)元。同時(shí)，李先生與曾先生就涉案房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，總房款1288萬(wàn)元。2021年11月，房屋過(guò)戶至李先生名下。
某房產(chǎn)公司認(rèn)為，李先生與曾先生繞開(kāi)其公司直接訂立房屋買賣合同，并辦理了該房屋過(guò)戶手續(xù)，屬于跳單行為。某房產(chǎn)公司為維護(hù)自身合法權(quán)益，將李先生、曾先生以中介合同糾紛為由訴至朝陽(yáng)法院，要求法院判決李先生支付居間服務(wù)費(fèi)25.72萬(wàn)元及利息。
李先生表示，買房前找了多家房屋中介，某房產(chǎn)公司工作人員帶其看了房屋，但是提出的中介費(fèi)太貴，就選了另一家中介簽約了，認(rèn)為其和某房產(chǎn)公司之間沒(méi)有合同關(guān)系，也沒(méi)有和曾先生私下聯(lián)系，無(wú)需支付某房地產(chǎn)公司中介費(fèi)。
原房主曾先生表示，房源是公開(kāi)的，而不是某房產(chǎn)公司獨(dú)家代理的，某房產(chǎn)公司和李先生也沒(méi)有簽署書(shū)面合同。交易不成是由于某房產(chǎn)公司的中介費(fèi)太高。
法院：男子支付某房產(chǎn)公司報(bào)酬2萬(wàn)元
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然某房產(chǎn)公司與李先生并未簽訂書(shū)面的中介合同，但是，根據(jù)某房產(chǎn)公司提交的其工作人員與楊女士的微信聊天記錄內(nèi)容可知，某房產(chǎn)公司已經(jīng)向李先生提供了推薦房源、帶看房屋、交易條件磋商等服務(wù)內(nèi)容，公司已經(jīng)將李先生的付款方案向曾先生報(bào)告并草擬了草稿買賣合同，李先生實(shí)際接受了某房產(chǎn)公司提供的服務(wù)，李先生亦明確知曉某房產(chǎn)公司的中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2%，故根據(jù)雙方意思表示及實(shí)際履約內(nèi)容，某房產(chǎn)公司已經(jīng)向李先生報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)并提供了訂立合同的媒介服務(wù)，某房產(chǎn)公司與李先生成立事實(shí)上的中介合同關(guān)系，法院予以確認(rèn)。
由于曾先生委托多家房屋中介公司出售房屋，該房屋并非某房產(chǎn)公司的獨(dú)家房源。推薦房源及帶看服務(wù)相較于買方而言履約程度低、服務(wù)價(jià)值有限，并不能完全限制李先生選擇其他同等享有涉案服務(wù)房源的中介的權(quán)利，某房產(chǎn)公司不能因?yàn)樘峁┻^(guò)推薦房源及帶看服務(wù)而獨(dú)占買方資源、獨(dú)享此后的締約權(quán)利，這既是不利于維護(hù)消費(fèi)者的選擇權(quán)，也是不利于中介行業(yè)從業(yè)者之間的良性、有序競(jìng)爭(zhēng)。李先生通過(guò)其他公司居間服務(wù)完成交易的行為并不足以認(rèn)定為利用了某房產(chǎn)公司提供的交易機(jī)會(huì)。
根據(jù)某房產(chǎn)公司提交其與楊女士的微信聊天記錄可知，某房產(chǎn)公司針對(duì)交易價(jià)格、付款節(jié)點(diǎn)、履約時(shí)間等主要合同條款已經(jīng)協(xié)助李先生與曾先生開(kāi)展了磋商，該公司已經(jīng)向李先生提供的一定的媒介服務(wù)且與李先生此后實(shí)際購(gòu)房的成交方案基本一致。李先生此后的簽約購(gòu)房行為在一定程度上利用了此前某房產(chǎn)公司提供的媒介服務(wù)的事實(shí)具有高度可能性。
李先生在事先接受了某房產(chǎn)公司部分中介服務(wù)后、通過(guò)尋找案外人中介與曾先生簽約的行為，在客觀上可以被認(rèn)定為“繞開(kāi)”行為，且從李先生的主觀心態(tài)方面分析，李先生自認(rèn)系因?yàn)槟撤慨a(chǎn)公司中介費(fèi)過(guò)高才另找的收費(fèi)低的案外人中介，即主觀上也是為了“繞開(kāi)”某房產(chǎn)公司。
李先生在事先已經(jīng)接受了某房產(chǎn)公司針對(duì)合同主要條款提供的媒介服務(wù)后，在一定程度上利用了此項(xiàng)媒介服務(wù)繞開(kāi)該公司與曾先生訂立買賣合同的行為，屬于違反《民法典》第九百六十五條的跳單行為，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
法院綜合考慮某房產(chǎn)公司前期協(xié)助雙方締約磋商的服務(wù)價(jià)值、磋商及斡旋過(guò)程、服務(wù)內(nèi)容等因素，基于公平原則及誠(chéng)信原則，酌情判處李先生支付某房產(chǎn)公司報(bào)酬2萬(wàn)元。
宣判后，雙方當(dāng)事人未表示上訴。一審判決尚未生效。
法官說(shuō)法：消費(fèi)者應(yīng)尊重中介從業(yè)者的服務(wù)內(nèi)容和價(jià)值
法官表示，《民法典》第九百六十五條明確規(guī)定了禁止跳單條款，這既是對(duì)中介服務(wù)市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)的保護(hù)，也是對(duì)消費(fèi)者合理選擇權(quán)的保護(hù)，是對(duì)交易雙方利益的平衡。
跳單條款的適用有三個(gè)構(gòu)成要件：雙方存在中介合同關(guān)系、委托人（買方）利用了中介提供的信息或媒介服務(wù)、委托人存在繞開(kāi)中介訂立合同的行為，此處應(yīng)注意繞開(kāi)的方式并不限于買賣雙方直接簽約，也包括買方通過(guò)其他中介與賣方簽約。
作為中介服務(wù)的提供者應(yīng)通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)內(nèi)容并利用正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段取得消費(fèi)者信賴，充分保護(hù)消費(fèi)者的合理交易選擇權(quán)；消費(fèi)者應(yīng)遵循誠(chéng)信原則評(píng)估和判斷更換中介的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)，尊重中介從業(yè)者的服務(wù)內(nèi)容和價(jià)值，避免出現(xiàn)跳單的情況。
新京報(bào)記者 慕宏舉 編輯 楊海 校對(duì) 趙琳
