在二手房交易中，一些房主為了提高房屋的曝光度，盡快賣房，常委托多家中介機構(gòu)進行居間售賣。如果其中一家中介機構(gòu)帶領(lǐng)客戶看房，而該客戶通過另一家中介機構(gòu)實際購買該特定房屋，該情況是否屬于“跳單”行為？先帶看的中介機構(gòu)是否有權(quán)主張買賣雙方支付中介服務費？11月6日，北京市海淀區(qū)人民法院公布了一起相關(guān)案例。

原告：買家違反了《解約協(xié)議書》

新京報記者從北京市海淀區(qū)人民法院了解到，周莉（化名）為在單位附近購買一套合適的二手房，委托某中介公司帶領(lǐng)自己看房，最終看中了一套位于某小區(qū)的三居室房屋，面積為112平方米，房主劉勇（化名）的報價為340萬元。在某中介公司的促成下，雙方最終談定成交價格為322萬元。

2022年6月，周莉和房主劉勇的代理人劉娜（化名）簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，雙方與某中介公司共同簽訂了《居間服務合同》，約定居間服務費89400元由周莉承擔，簽約當日支付。合同簽訂后，周莉發(fā)現(xiàn)，劉娜并未獲得其配偶劉勇的授權(quán)，且該房屋權(quán)屬不清，劉娜無法提供劉勇前妻的聲明，后提出解除合同。

2022年7月，買賣雙方及某中介公司簽署了《解約協(xié)議書》，約定：甲（周莉）、乙方（劉勇）及其利害關(guān)系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）自本協(xié)議生效之日起一年內(nèi)不得以任何形式及/或通過任何渠道就上述房屋達成交易，甲、乙方及其利害關(guān)系人違反本條約定的，相關(guān)方應向丙方（某中介公司）全額返還其已退還的服務費，如服務費尚未支付的，相關(guān)方應當按照居間服務合同的約定，向丙方全額支付。當日，某中介公司退還劉娜居間服務費89400元。

2023年1月，某中介公司發(fā)現(xiàn)周莉與劉勇已就上述房屋辦理網(wǎng)簽及過戶手續(xù)，認為周莉違反了《解約協(xié)議書》的約定，其行為構(gòu)成“跳單”，遂將周莉訴至法院，要求其支付居間服務費89400元。

法院：被告不構(gòu)成惡意“跳單”

庭審中，周莉辯稱，某中介公司并未履行盡責義務，劉勇的代理人劉娜沒有相關(guān)授權(quán)，涉案房屋產(chǎn)權(quán)不清，劉勇前妻的聲明無法獲取，某中介公司并沒有促成交易，因此解約；后自己又通過其他中介公司購買此房屋，此時劉勇已辦妥房屋權(quán)屬證明和委托代理手續(xù)，自己購買房屋并支付了相應中介費，該房屋并不是某中介公司獨家代理，自己通過其他中介與劉勇達成買賣協(xié)議，并非根據(jù)某中介公司提供的信息私下進行交易的，不屬于“跳單”，無需向某中介公司支付費用。

法院經(jīng)審理認為，本案中某中介公司、周莉及劉勇簽訂的《解約協(xié)議書》中第八條關(guān)于約束交易的內(nèi)容，屬于居間服務中常見的禁止“跳單”條款。雙方爭議焦點為：周莉通過其他途徑購買涉案房屋。是否屬于惡意“跳單”的違約行為。判定是否構(gòu)成惡意“跳單”，不僅要看客觀上買受人周莉是否利用了某中介公司提供的房源信息，還要從主觀上考察其是否具有逃避支付傭金的故意。

首先，某中介公司并未提供證據(jù)證明，涉案房屋的房源屬于某中介公司獨家掌握，并不能排除多家中介公司掌握涉案房屋房源信息的情況，亦不能得出周莉簽訂涉案房屋買賣合同并完成交易系利用了某中介公司提供的信息和服務的結(jié)論。其次，本案中周莉并未跳過某中介公司而直接與涉案房屋出售方簽訂協(xié)議，而是在買賣雙方繼續(xù)交易出現(xiàn)無法排除的障礙，且某中介公司明確表示該房屋無法過戶的情況下，各方協(xié)商解除了居間服務合同，居間服務合同無法繼續(xù)履行的責任并不在周莉一方，故周莉簽訂《解約協(xié)議書》的目的并非故意規(guī)避支付傭金。

最后，禁止“跳單”條款意在防止委托人違反誠實信用原則，利用中介公司提供的房源信息卻跳過中介公司而購買房屋，從而使其無法獲得應得的傭金。但中介公司不能據(jù)此限制正常的市場交易行為，剝奪交易雙方的選擇權(quán)。本案中，某中介公司無法繼續(xù)提供涉案房屋居間服務的情況下，涉案房屋買受人周莉通過其他合法途徑獲得同一房源信息，選擇其認可的其他中介公司為其提供服務，從而達成交易，并無不當。

故周莉的行為不構(gòu)成“惡意跳單”，某中介公司的訴訟請求于法無據(jù)，法院不予支持。法院最終判決駁回某中介公司的訴訟請求。

法官：雙方繼續(xù)交易曾出現(xiàn)無法排除的障礙

法官提及，《中華人民共和國民法典》第九百六十四條規(guī)定，中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

本案中，周莉和劉勇在某中介公司的促成下，雖簽訂了房屋買賣合同，但雙方繼續(xù)交易出現(xiàn)無法排除的障礙，最終解除合同，視為未促成合同成立，在無其他約定的情況下，不得請求支付報酬；后周莉通過其他途徑獲得同一房源信息，在其他中介公司的促成下與劉勇完成交易。非利用某中介公司提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，不屬于民法典第九百六十五條規(guī)定的“跳單”行為，無需向某中介公司支付報酬。

法官認為，同一房源信息經(jīng)多家中介公司或平臺發(fā)布，購房者通過正規(guī)渠道獲取信息，則有權(quán)選擇服務更好、價格更優(yōu)惠的中介公司達成房屋買賣協(xié)議，這是正常的市場競爭秩序，并不當然構(gòu)成“跳單”違約。購房者與中介公司簽署看房確認書、居間服務合同時，應重點關(guān)注合同條款對購房者的權(quán)利是否有不合理的限制，如限制購房者的選擇權(quán)等，在與中介溝通時，也要注意保存好通話記錄、聊天記錄等證據(jù)，以便發(fā)生糾紛后維權(quán)。

此外，購房者也應遵守誠實信用原則，若已利用中介公司提供的交易機會和媒介服務，在中介公司的促成下與房主已就房屋買賣合同主要內(nèi)容達成一致，為節(jié)省中介費私下交易或更換價格更低的中介公司交易，則可能構(gòu)成跳單，要承擔相應的違約責任。

新京報記者 吳淋姝 編輯 楊海 校對李立軍